Ik heb een huis op Ibiza, en voorheen verhuurde ik dat altijd in de perioden dat ik zelf in de UAE was. Maar ik heb begrepen dat de regels nu gewijzigd zijn. Wat betekent dat voor mij?

Antwoord:

Toeristische verhuur van woonruimte op Ibiza is alleen nog toegestaan als aan alle toepasselijke regels tegelijk wordt voldaan.
Een registratie op nationaal niveau maakt dat toeristische verhuur niet toegestaan is als regionale of gemeentelijke regels dit verbieden.
Andersom geldt dat toeristische verhuur ook niet mogelijk is als aan nationale verplichtingen niet is voldaan, bijvoorbeeld doordat een verplicht registratienummer ontbreekt of doordat een verhuurplatform de advertentie niet mag plaatsen.

Waar moet je rekening mee houden?

1. het nationale Spaanse recht;
2. het recht van de Balearen;
3. besluiten en handhaving door het Consell d’Eivissa;
4. regels en toezicht van de gemeente waar de woning ligt.

I. Nationaal Spaans recht voor kortdurende verhuur

1. Europese rechtsgrondslag

Op 24 april 2024 is Verordening (EU) 2024/1028 vastgesteld.
Deze verordening verplicht lidstaten om een systeem in te richten voor:

• registratie van woonruimte die kortdurend wordt verhuurd;
• gegevensuitwisseling met online verhuurplatforms;
• ondersteuning van toezicht en handhaving.

De verordening bepaalt niet of toeristische verhuur is toegestaan. De verordening regelt uitsluitend registratie en gegevensuitwisseling.

2. Uitvoering in Spanje

Spanje heeft deze verordening uitgevoerd via Real Decreto 1312/2024.

• Vastgesteld op 23 december 2024
• Gepubliceerd in het Boletín Oficial del Estado op 24 december 2024

Met dit besluit zijn in Spanje onder meer ingesteld:

• een nationaal register voor kortdurende verhuur;
• een centraal digitaal loket (Ventanilla Única Digital);
• een uniforme registratieprocedure per woning;
• wettelijke verplichtingen voor online verhuurplatforms;
• regels voor gegevensdeling met regionale en gemeentelijke autoriteiten.

3. Overgangsperiode

De periode van 24 december 2024 tot en met 30 juni 2025 gold als overgangsperiode.

In deze periode:

• was registratie nog niet technisch afdwingbaar;
• bleven regionale en gemeentelijke verboden volledig van kracht.

4. Inwerkingtreding

Vanaf 1 juli 2025 is het nationale systeem operationeel.

Vanaf die datum geldt:

• als een woning kortdurend wordt verhuurd, en
• als die woning via een online platform wordt aangeboden,

dan moet die woning beschikken over een nationaal registratienummer.

Online platforms:

• mogen advertenties zonder registratienummer niet publiceren;
• moeten bestaande advertenties zonder nummer verwijderen;
• moeten gegevens over verhuuractiviteiten verstrekken aan bevoegde autoriteiten.

5. Nationaal registratienummer

Het nationale registratienummer:

• wordt per woning toegekend;
• identificeert de woning in het nationale register;
• moet zichtbaar zijn in iedere advertentie op een verhuurplatform.

Het registratienummer:

• is geen vergunning;
• verleent geen recht om te verhuren;
• heft regionale of gemeentelijke verboden niet op.

Een woning kan geregistreerd zijn en toch niet toeristisch verhuurd mogen worden.

6. Online verhuurplatforms

Onder online verhuurplatforms worden verstaan: digitale diensten die het aanbieden, zoeken en boeken van woonruimte voor kort verblijf mogelijk maken, vaak met ondersteuning bij reservering en betaling.

Denk aan:

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo

Deze platforms hebben onder het nationale recht zelfstandige wettelijke verplichtingen en werken verplicht mee aan toezicht en handhaving.

II. Balearisch recht en toepassing op Ibiza

7. Woningtypen: unifamiliar en plurifamiliar

Plurifamiliar

Een plurifamiliar is een gebouw dat juridisch en planologisch is bestemd voor meerdere zelfstandige woningen, elk met een eigen woonrecht.

Daaronder vallen op Ibiza onder meer:

• appartementen in appartementencomplexen;
• gebouwen met meerdere zelfstandige woonunits;
• duplex- en triplexwoningen met afzonderlijke woonrechten;
• woningen onder propiedad horizontal (VvE-structuur);
• urbanisaties waarin meerdere woningen in één bouwkundige structuur zijn vergund;
• panden met meerdere kadastrale woonunits;
• woningen met meerdere zelfstandige entrees die planologisch als afzonderlijke woningen zijn toegestaan.

De kwalificatie volgt uit de bouwvergunning, de planologische bestemming en de kadastrale indeling. Het feitelijke gebruik is niet bepalend.

Geen plurifamiliar

In beginsel geen plurifamiliar:

• een vrijstaande villa;
• een finca met één hoofdwoning;
• een woning op een individueel perceel zonder VvE;
• een bijgebouw zonder zelfstandige woonbestemming.

Een gastenverblijf of annexo wordt relevant als dat bijgebouw juridisch als zelfstandige woning is vergund.

8. Gevolg op Ibiza

Op Ibiza geldt als vaste beleids- en handhavingslijn:

Toeristische verhuur in plurifamiliares is niet toegestaan.

Dit geldt ook:

• als de eigenaar zelf in de woning woont;
• als maar een deel van de woning wordt verhuurd;
• als vergelijkbare woningen online zichtbaar zijn.

9. Moratorium en nulgroei

De Balearen voeren beleid dat is gericht op:

• beperking van toeristische verhuur;
• bevriezing van het aantal toeristische plaatsen;
• geen uitbreiding van capaciteit.

10. Handhaving en boetes

Handhaving op Ibiza is actief.

Er zijn al boetes opgelegd tot € 417.000 voor illegale toeristische verhuur.
Daarnaast worden vergunningen ingetrokken en advertenties verwijderd.

11. Vermindering van boetes bij omzetting naar residentiële verhuur

Binnen het Balearische beleid bestaat de mogelijkheid van vermindering van boetes tot 80% als een eigenaar:

• stopt met toeristische verhuur;
• de woning inzet voor residentiële verhuur.

III. Toeristische vergunningen en registraties

Bij bestaande toeristische vergunningen of registraties moet worden vastgesteld:

• of zij op dit moment rechtsgeldig zijn;
• of zij niet zijn geschorst of ingetrokken;
• of geen handhavingsprocedure loopt;
• of zij niet zijn vervallen door niet-gebruik;
• of zij niet onbruikbaar zijn geworden door latere regelgeving.

Een vergunning kan formeel bestaan en toch geen bescherming meer bieden.

IV. Gemeentelijke regels op Ibiza

12. Taken van de gemeente

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor:

• bestemmingsplannen en zonering;
• planologische toelaatbaarheid van toeristische exploitatie;
• lokale verordeningen;
• toezicht en handhaving binnen hun grondgebied.

Gemeenten kunnen Balearische verboden niet opheffen.

13. Verschillen tussen de gemeenten op Ibiza

De uitwerking van het beleid verschilt per gemeente:

• Eivissa (Ibiza-stad)
  Strikte benadering en snelle handhaving in woongebieden.
• Santa Eulària des Riu
  Nadruk op toetsing aan bestemmingsplannen en formele documentatie.
• Sant Josep de sa Talaia
  Groot grondgebied met veel villa’s; individuele beoordeling, maar actieve handhaving.
• Sant Antoni de Portmany
  Extra aandacht voor toeristische overlast en weinigtolerantie voor overtredingen.
• Sant Joan de Labritja
  Landelijk gebied met scherp toezicht op illegale exploitatie van woningen.

V. Voorwaarden voor toeristische verhuur op Ibiza

Toeristische verhuur is alleen toegestaan als aan alle volgende voorwaarden tegelijk wordt voldaan:

1. het woningtype valt niet onder het verbod op plurifamiliares;
2. het Balearische recht staat verhuur toe;
3. het Consell d’Eivissa heeft geen schorsing, intrekking of handhavingsprocedure opgelegd;
4. het gemeentelijke bestemmingsplan staat toeristische exploitatie toe;
5. als de woning via een platform wordt aangeboden, beschikt deze vanaf 1 juli 2025 over een nationaal registratienummer;
6. als de woning deel uitmaakt van een VvE-gebouw, is vanaf 3 april 2025 de vereiste VvE-toestemming verkregen;
7. het verhuurplatform publiceert de advertentie met het juiste registratienummer.

Ontbreekt één van deze voorwaarden, dan is toeristische verhuur niet toegestaan.