Ministeriële Beslissing nr. 173 van 2025

Fiscale afschrijving voor beleggingsvastgoed gewaardeerd tegen reële waarde

Inwerkingtreding: voor belastingtijdvakken die beginnen op of na 1 januari 2025

Grondslag: artikel 20, lid 3, van Federal Decree-Law No. (47) of 2022

1. Wat is beleggingsvastgoed

Voor deze regeling wordt onder beleggingsvastgoed verstaan: onroerend goed dat wordt aangehouden om huurinkomsten, waardestijging of beide te realiseren, en dat niet wordt gebruikt voor productie, levering van goederen of diensten of voor administratieve doeleinden. De definitie volgt IAS 40 Investment Property.

Grond valt in deze regeling niet onder beleggingsvastgoed, ook al kan grond onder IAS 40 normaal gesproken wel die kwalificatie hebben.

2. Doel van de regeling

Deze regeling voorkomt dat belastingplichtigen die hun beleggingsvastgoed in de jaarrekening waarderen tegen reële waarde, fiscaal worden benadeeld ten opzichte van belastingplichtigen die het historische-kostprijsmodel gebruiken. Bij waardering tegen kostprijs vindt in de jaarrekening jaarlijkse afschrijving plaats; bij reële waarde ontbreekt die post. Met deze regeling kan ook bij reële waarde een jaarlijkse fiscale aftrek worden toegepast, zodat beide methoden fiscaal gelijk worden behandeld.

3. Wie mag de regeling toepassen

De regeling geldt alleen als:

a. de belastingplichtige de jaarrekening opstelt op transactiebasis (accrual basis), en

b. de belastingplichtige voor beleggingsvastgoed heeft gekozen voor de realisatiegrondslag van artikel 20, lid 3, van de Corporate Tax-wet.

4. Hoe de jaarlijkse aftrek wordt berekend

De jaarlijkse aftrek is het laagste van:

vier procent van de oorspronkelijke kostprijs van het vastgoed, of

de fiscale boekwaarde (Tax Written-Down Value) aan het begin van het belastingtijdvak.

De oorspronkelijke kostprijs wordt bepaald volgens de regels van IAS 40, inclusief geactiveerde kosten die direct verband houden met de verwerving, zoals registratiekosten bij de bevoegde vastgoedautoriteit, makelaarscourtage, taxatiekosten bij aankoop en – bij financiering – hypotheekregistratiekosten. Kosten die niet direct verband houden met de aankoop, zoals service charges, onderhoud of beheerkosten, maken geen deel uit van de oorspronkelijke kostprijs.

5. Vaststelling van de openingwaarde

Voor vastgoed dat vóór 2025 is aangeschaft, wordt de openingwaarde berekend door de oorspronkelijke kostprijs te verminderen met vier procent voor elk volledig jaar dat het vastgoed vóór 2025 in bezit was, en naar rato voor gedeelten van jaren.

De fiscale boekwaarde aan het begin van het belastingjaar is de openingwaarde minus het totaal van alle eerder toegepaste fiscale aftrekken.

6. Keuze en onherroepelijkheid

De keuze voor deze regeling moet in de eerste aangifte worden vastgelegd waarin de belastingplichtige het reële-waardemodel toepast.

De keuze geldt voor al het beleggingsvastgoed dat tegen reële waarde wordt gewaardeerd en kan na vastlegging niet meer worden herzien. Wordt de keuze niet tijdig gemaakt, dan vervalt het recht op toepassing.

7. Overdrachten binnen een concern

Als beleggingsvastgoed wordt overgedragen tussen verbonden ondernemingen of binnen een fiscale eenheid (Tax Group), mag de verkrijgende entiteit alleen fiscale aftrek toepassen voor het deel van de kostprijs waarover nog geen aftrek is geclaimd. Bij latere verkoop of een ander realisatiemoment moet de eerder genoten aftrek alsnog worden toegevoegd aan het belastbaar inkomen.

8. Realisatiemomenten

Een realisatiemoment doet zich voor als:

het vastgoed wordt verkocht of anderszins wordt overgedragen (behalve bij vrijgestelde transfers onder artikel 26 of 27 van de Corporate Tax-wet),

in de jaarrekening wordt overgestapt van reële waarde naar kostprijs,

de belastingplichtige de status van vrijgestelde entiteit verkrijgt,

de belastingplichtige kiest voor Small Business Relief (artikel 21), of

de onderneming wordt beëindigd.

Op het moment van realisatie moet het totaal van alle eerder toegepaste aftrekken worden bijgeteld bij het belastbaar inkomen.

9. Anti-misbruik

De belastingautoriteit kan de toepassing van deze regeling weigeren als een overdracht binnen een concern geen zakelijke grondslag heeft en uitsluitend tot doel heeft een fiscaal voordeel te behalen.

10. Praktische aandachtspunten

Documenteer de kostprijs zorgvuldig: bewaar aankoopcontracten, betaalbewijzen, registratiedocumenten en taxatierapporten.

Leg de openingwaarde vast: bereken de vermindering van vier procent per jaar vóór 2025 nauwkeurig, inclusief pro rata-berekeningen voor delen van jaren.

Bewaar een overzicht van de jaarlijkse aftrekken: zo kan de fiscale boekwaarde ieder jaar eenvoudig worden vastgesteld.

Controleer op realisatiemomenten: beoordeel bij iedere overdracht of wijziging in waarderingsmethode of een terugname van aftrek verplicht is.

Let op groepsinterne overdrachten: zorg dat duidelijk is welk deel van de kostprijs al fiscaal is benut, om latere bijtelling juist te berekenen.

11. Rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1 – Berekening openingwaarde en jaarlijkse aftrek

Oorspronkelijke kostprijs: AED 5.000.000

Aankoopdatum: 1 juli 2020

Start toepassing regeling: belastingjaar 2025

Stap 1: Bepaal aantal volledige jaren vóór 2025: 3 jaar (2021, 2022, 2023) = 3 x 4% = 12%

Stap 2: Bereken openingwaarde: AED 5.000.000 – (12% x AED 5.000.000) = AED 4.400.000

Stap 3: Jaarlijkse aftrek vanaf 2025: laagste van

a) 4% van oorspronkelijke kostprijs: AED 200.000, of

b) TWDV aan het begin van het jaar: AED 4.400.000 (dus hoger dan a)

Resultaat: jaarlijkse aftrek AED 200.000

Voorbeeld 2 – Pro rata bij kort bezit in een jaar

Oorspronkelijke kostprijs: AED 3.000.000

Aankoopdatum: 1 oktober 2023

Start toepassing regeling: belastingjaar 2025

Stap 1: Bepaal bezit vóór 2025: 3 maanden in 2023 (4% x 3/12 = 1%)

Stap 2: Openingwaarde: AED 3.000.000 – (1% x AED 3.000.000) = AED 2.970.000

Stap 3: Jaarlijkse aftrek 2025: laagste van

a) 4% van oorspronkelijke kostprijs: AED 120.000, of

b) TWDV begin 2025: AED 2.970.000

Resultaat: jaarlijkse aftrek AED 120.000