“Ik koop vastgoed in Dubai, ter voorbereiding op 2028, want in Nederland wordt het me te ongunstig om in onroerend goed te beleggen”

Nederlanders die in Nederland wonen en vastgoed hebben in de Verenigde Arabische Emiraten (UAE), bijvoorbeeld in Dubai, zijn daarover belastingplichtig in box 3 van de inkomstenbelasting. Tot en met 2027 blijft dat bezit in beginsel buiten de heffing. Maar vanaf 1 januari 2028 verandert dat: de evenredigheidsmethode vervalt, Nederland schakelt over op een werkelijkrendementsstelsel en het verschil tussen verhuurd en niet-verhuurd gebruik krijgt fiscale betekenis — zonder bescherming door het belastingverdrag tussen Nederland en de Verenigde Arabische Emiraten

Tot en met 2027: vermindering via de evenredigheidsmethode

Zolang het huidige box 3-stelsel geldt, wordt het wereldwijde vermogen van een inwoner van Nederland belast op basis van een forfaitair rendement. Als een deel van dat vermogen in het buitenland ligt, wordt de belasting verminderd via de zogenoemde evenredigheidsmethode (Besluit Voorkoming Dubbele Belasting 2001). Die vermindering wordt berekend op basis van het percentage van het vermogen dat uit buitenlands bezit bestaat.

In de praktijk betekent dit dat vastgoed in Dubai — bijvoorbeeld een appartement met een waarde van € 250.000 — vaak volledig buiten de box 3-heffing blijft, zolang het netjes wordt opgegeven. Dat geldt ongeacht of het wordt verhuurd of alleen voor eigen gebruik wordt aangehouden.

Maar: deze vermindering is er alleen omdat Nederland dat zo heeft ingericht. Het belastingverdrag met de UAE verplicht hier niet toe. Het gerechtshof Den Haag oordeelde in deze uitspraak: 

ECLI:NL:GHDHA:2023:1303

dat Nederland geen vrijstelling hoeft toe te passen op grond van artikel 22 van een belastingverdrag als:

• de andere staat geen inkomstenbelasting heft over natuurlijke personen;
• en natuurlijke personen daar ook niet als binnenlandse belastingplichtigen worden aangemerkt.

In dat geval werkt het verdrag in de praktijk niet, en is er dus géén verdragsinwonerschap en géén verplichting voor Nederland om terug te treden. De UAE is daarvan het duidelijkste voorbeeld, maar hetzelfde geldt voor enkele andere landen in de Golfregio die wél een belastingverdrag met Nederland hebben, maar géén werkend stelsel van persoonlijke belastingheffing. Denk bijvoorbeeld aan Bahrein, Qatar, Koeweit, Oman en de KSA. 

Vanaf 2028: belasting op werkelijk rendement per vermogensbestanddeel

Per 1 januari 2028 treedt de Wet werkelijk rendement box 3 in werking. Nederland belast dan niet langer een forfaitair rendement op het totaalvermogen, maar kijkt per afzonderlijk vermogensbestanddeel naar het daadwerkelijke rendement. De evenredigheidsmethode vervalt.

In de Memorie van Toelichting (paragraaf 4.6.3) staat:

“De huidige evenredigheidsmethode is gekoppeld aan de forfaitaire rendementsgrondslag en verdwijnt met die grondslag. Onder het nieuwe stelsel zal worden bekeken of per bestanddeel van het buitenlands vermogen recht bestaat op vrijstelling of verrekening op grond van een belastingverdrag of de nationale regeling.”

Vanaf dat moment beoordeelt de Belastingdienst elk vermogensbestanddeel afzonderlijk:

• of het in een bepaald jaar daadwerkelijk rendement oplevert;
• en of verdragsbescherming van toepassing is.

In het geval van vastgoed in de UAE is dat laatste niet het geval. De UAE heft niets, kent geen Inkomstenbelasting, kwalificeert hen niet als binnenlandse belastingplichtigen en erkent Nederlandse belastingplichtigen niet als verdragsinwoner. Dat betekent: Nederland mag het volledige rendement belasten. Daardoor is artikel 22 van het verdrag niet van toepassing, en biedt het verdrag in deze situatie géén bescherming.

Verhuurd of niet-verhuurd? De Hoge Raad maakt het verschil

In HR 18 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1176) bevestigde de Hoge Raad dat bij buitenlands vastgoed het verschil tussen verhuurd en niet-verhuurd gebruik fiscaal relevant is. In die zaak ging het om een vakantiewoning in Frankrijk die niet werd verhuurd en niet was verkocht. Omdat er geen huur werd ontvangen en geen waardestijging werd gerealiseerd, was er geen belastbaar rendement. Frankrijk had op basis van het belastingverdrag het heffingsrecht, en kent een werkend stelsel van inkomstenbelasting voor natuurlijke personen. De Hoge Raad oordeelde daarom dat de Nederlandse Belastingdienst in dat geval géén belasting mocht heffen, omdat het verdrag functioneerde en Nederland moest terugtreden.

Het arrest bevestigt dat:

• niet-verhuurd buitenlands vastgoed buiten de heffing kan blijven als het verdrag bescherming biedt;
• verhuurd vastgoed wel degelijk tot belastingheffing leidt — tenzij het verdrag dat verbiedt;
• en Nederland alleen belasting mag heffen als het verdrag met de betreffende staat geen verplichting tot vrijstelling meebrengt.

Voor vastgoed in de UAE is er géén verdragsbescherming, ongeacht de wijze van gebruik. 

Rekenvoorbeeld: appartement in Dubai vanaf 2028

Bilge Aksu woont in Nederland en bezit een appartement in Dubai.
Het appartement is volledig in eigendom en wordt in 2028 niet verkocht.
De waarde op 1 januari 2028 bedraagt AED 1.000.000 (€ 250.000).

Twee scenario’s:

Scenario 1 – verhuurd

• Jaarlijkse huurinkomsten: € 30.000
• Aftrekbare kosten (bijvoorbeeld servicekosten): € 2.000
• Werkelijk rendement: € 28.000
• Te betalen belasting (34%): € 9.520
• Netto rendement na belasting: € 18.480

Nederland heft over het volledige rendement. 

Scenario 2 – niet verhuurd, eigen gebruik

Het appartement levert geen inkomsten op en wordt niet verkocht. Het werkelijke rendement is dan nihil, tenzij de wetgever een gebruiksforfait invoert.

Zonder forfait:

• Geen rendement → geen belasting → nettoresultaat: € 0

Met een eventueel gebruiksforfait (bijvoorbeeld 2% van € 250.000 = € 5.000):

• Te betalen belasting (34%): € 1.700
• Nettoresultaat: een jaarlijkse last van € 1.700 zonder werkelijke opbrengst

Samenvatting

Tot en met 2027 kunnen Nederlanders met vastgoed in de UAE rekenen op volledige of gedeeltelijke vermindering van de box 3-heffing, dankzij de evenredigheidsmethode. Die regeling verdwijnt per 1 januari 2028. Vanaf dat moment geldt:

• Nederland belast het werkelijke rendement per afzonderlijk vermogensbestanddeel;
• de UAE kent geen inkomstenbelasting en biedt daardoor géén verdragsbescherming;
• verhuur of verkoop leidt tot directe heffing in Nederland;
• en bij eigen gebruik kan een gebruiksforfait alsnog tot belastingheffing leiden.

Nederlanders die denken hun box 3-probleem slim te omzeilen door hun vastgoedportefeuille te verplaatsen van Nederland naar de UAE, of willen gaan “investeren” in vastgoed, komen vanaf 2028 van een koude kermis thuis. Die verhuizing biedt fiscaal gezien helemaal geen voordeel meer. De Belastingdienst mag heffen, en doet dat ook.

ECLI:NL:GHDHA:2023:1303