Vraag: Hilda, stel dat ik, ik ben Nederlander, in de UAE woon en een LLC opricht in Nederland, en via die LLC koop ik vastgoed in Nederland om te verhuren. Hoe ziet de Nederlandse fiscus dat? 

Moet ik in Nederland belasting betalen? En wat verandert er na 1 januari 2028 met het nieuwe box 3-stelsel?

Antwoord: 

Een in de UAE gevestigde LLC kan vastgoed kopen in Nederland als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

De LLC moet rechtsgeldig zijn opgericht in de UAE, rechtspersoonlijkheid hebben en mag fiscaal niet transparant zijn. Anders wordt het vastgoed rechtstreeks toegerekend aan de aandeelhouder.

De LLC moet aantoonbaar worden bestuurd vanuit de UAE. Bestuursbesluiten worden in de UAE genomen en de boekhouding wordt fysiek in de UAE bijgehouden. Alleen dan wordt de LLC erkend als buitenlands lichaam.

De LLC moet worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel in Nederland. De LLC moet een RSIN aanvragen om aangifte VPB te kunnen doen. De koopakte moet worden gepasseerd bij een Nederlandse notaris. De LLC wordt als eigenaar geregistreerd in het Kadaster. De notaris moet vaststellen wie de uiteindelijk belanghebbende is. Dit is verplicht op grond van de Wwft. Anonieme structuren zijn niet toegestaan. De aankoop moet, aangezien een bank in Nederland geen hypotheek zal willen verstrekken, volledig worden gefinancierd met eigen vermogen.

De notaris zal vragen om:

• Een legal opinion over het bestaan en de bevoegdheid van de LLC;
• Een gewaarmerkt uittreksel uit het digitale bedrijfsportaal van de freezone of van DED;
• De oprichtingsakte en statuten van de LLC;
• Identiteitsbewijs van de vertegenwoordiger(s);
• Documenten over de eigendomsstructuur en de UBO;
• Legalisatie van de documenten.

De LLC houdt het vastgoed als belegging. Er is geen kantoor of personeel in Nederland. Het vastgoed wordt beheerd door een externe vastgoedbeheerder of makelaar. 

(Er is geen sprake van een vaste inrichting).

De LLC is juridisch eigenaar van het pand en ontvangt de huur. De LLC moet in Nederland vennootschapsbelasting betalen over de winst. De aandeelhouder betaalt geen box 3-belasting, omdat hij het vastgoed niet privé bezit. 

Aandelen in een buitenlandse vennootschap tellen voor een niet-ingezetene niet mee in box 3.

De aandeelhouder is niet belastingplichtig in Nederland zolang hij geen dividend ontvangt en geen aandelen verkoopt. Over waardestijgingen wordt pas belasting geheven als de LLC het pand verkoopt. Jaarlijkse huurinkomsten worden belast na aftrek van kosten en afschrijvingen.

----------------------------------------------------------------------

Rekenvoorbeeld: LLC versus direct bezit, inclusief waardestijging:

Een LLC bezit een woning in Nederland met een WOZ-waarde van €600.000. De woning wordt verhuurd voor €30.000 per jaar. De jaarlijkse kosten bedragen €8.000 en de jaarlijkse afschrijving bedraagt €6.000. Dat leidt tot een belastbare winst van €16.000.

Scenario 1 – LLC houdt winst vast:

Belastbare winst: €16.000

Vpb (19%): €3.040

Netto in de LLC: €12.960

Geen dividenduitkering; aandeelhouder betaalt geen belasting in Nederland.

Scenario 2 – LLC keert winst volledig uit aan aandeelhouder:

Netto in de LLC: €12.960

Dividendbelasting (15%): €1.944

Netto voor aandeelhouder: €11.016

Scenario 3 – Direct bezit in box 3 (na 2028):

Belastbare opbrengst: €30.000

Aftrekbare kosten (geen afschrijving): €8.000

Belastbaar rendement: €22.000

Belasting (33%): €7.260

Netto voor eigenaar: €14.740

In box 3 is afschrijving niet toegestaan. De particuliere eigenaar betaalt belasting over een hoger bedrag, maar hoeft geen vennootschapsbelasting of dividendbelasting te betalen. In de LLC-structuur kan belasting worden uitgesteld zolang geen dividend wordt uitgekeerd.

----------------------------------------------------------------------

Vergelijking bij verkoop met waardestijging

Stel dat het pand na tien jaar wordt verkocht voor €900.000. De oorspronkelijke waarde (en boekwaarde in de LLC) was €600.000.

Verkoop via LLC:

Boekwinst: €300.000

Vennootschapsbelasting (25,8%): €77.400

Netto verkoopopbrengst in de LLC: €222.600

Dividendbelasting bij uitkering: 15% van €222.600 = €33.390

Netto voor aandeelhouder na uitkering: €189.210

Verkoop bij direct bezit in box 3 (na 2028):

Belastbare vermogenswinst: €300.000

Belasting (33%): €99.000

Netto voor eigenaar: €201.000

Het verschil in netto-opbrengst is beperkt, en de notariskosten (in dit voorbeeld een paar duizend euro) zijn niet eens meegenomen. Bij verkoop van de aandelen in de LLC in plaats van het pand zelf blijft de winst in Nederland buiten heffing, zolang de structuur niet kunstmatig is opgezet om belasting te ontwijken. Als de Belastingdienst vaststelt dat de LLC geen echte functie of activiteiten heeft in de UAE en uitsluitend is opgezet om belasting te vermijden, kan alsnog Nederlandse belasting worden geheven op grond van artikel 8c Wet Vpb of het leerstuk fraus legis.

-------------------------------------------------------------------------

Verkoop vastgoed of aandelen

Als de LLC het pand verkoopt, wordt het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde belast met vennootschapsbelasting. De LLC moet hierover aangifte doen in Nederland.

Als de aandeelhouder zijn aandelen in de LLC verkoopt, is die verkoop niet belast in Nederland. Dit geldt zolang de LLC buitenlands is en de Belastingdienst de verkoop niet aanmerkt als belastingontwijking. Als de LLC alleen is opgericht om Nederlandse belasting te vermijden, kan Nederland alsnog heffen.

Als de verkochte aandelen voor meer dan 50% bestaan uit Nederlands vastgoed, moet de koper overdrachtsbelasting betalen. De verkoper betaalt die belasting niet.

De verkoop van aandelen wordt fiscaal behandeld als verkoop van onroerend goed als aan twee voorwaarden is voldaan:

De activa van de vennootschap bestaan voor meer dan 50% uit in Nederland gelegen onroerende zaken;

Minstens 70% van die onroerende zaken wordt aangehouden als belegging.

Als aan beide voorwaarden is voldaan, moet de koper overdrachtsbelasting betalen over de waarde van het vastgoed. 

----------------------------------------------------------------------

Nieuwe box 3-stelsel vanaf 2028

Vanaf 2028 worden verhuuropbrengsten in box 3 belast op basis van het werkelijke rendement. Bij verkoop van vastgoed wordt belasting geheven over het verschil tussen de verkoopprijs en de waarde per 1 januari 2027. Kosten zijn aftrekbaar. Dit lijkt best veel op het systeem van de vennootschapsbelasting. 

Toch blijft de LLC-structuur blijft aantrekkelijk:

Geen box 3 belasting voor de aandeelhouder;

Lagere belastingdruk bij beperkte winst;

Geen belasting zolang het pand niet wordt verkocht;

Geen dividendbelasting zolang er geen winst wordt uitgekeerd.

-----------------------------------------------------------------------

Conclusie

Nederland heft belasting over vastgoed dat in Nederland ligt, ook als het via een buitenlandse LLC wordt aangehouden. De vennootschap betaalt vennootschapsbelasting over de winst. De aandeelhouder betaalt in Nederland geen belasting zolang hij het vastgoed niet privé bezit, geen dividend ontvangt en geen kunstmatige structuur gebruikt.

Bij verkoop van het pand is vennootschapsbelasting verschuldigd. Verkoop van aandelen is niet belast in Nederland zolang het een buitenlandse vennootschap betreft en er geen sprake is van belastingontwijking. Deze structuur maakt het mogelijk om vastgoed in Nederland aan te houden zonder jaarlijkse box 3-heffing.