Vraag: #Hilda, ik heb een bestaand appartement gekocht in Dubai, en nu ik er een paar weken woon ben ik erachter gekomen dat de kozijnen aan de voorzijde verzakt zijn, en het gaat minimaal veertigduizend dirham kosten om ze te herstellen. Kan ik een beroep doen op een bepaling over verborgen gebreken? 

Antwoord: Een verborgen gebrek is een tekortkoming aan de woning die:

bij een normale inspectie niet zichtbaar was,

pas na de overdracht aan het licht komt,

en het normale gebruik van de woning beperkt of onmogelijk maakt.

Een verzakt kozijn is in beginsel zichtbaar bij een normale inspectie, en is dus geen verborgen gebrek, en komt daarmee voor jouw rekening en risico. 

Voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

ernstige lekkages of vochtschade waar overheen geschilderd is, kapotte airconditioning of schimmel in de ducts,

funderingsproblemen, gebrekkige elektrische installatie,

verborgen schade aan watertanks of leidingen,

ongedierteproblemen, niet-toegelaten bouwkundige aanpassingen.

Wat zegt de wet? 

Art. 544 Civil code: een verborgen gebrek is iets wat niet zichtbaar was bij inspectie en alleen door een deskundige kon worden vastgesteld.

Art. 237-242 Civil code: deze artikelen geven de koper het recht op ontbinding of prijsvermindering bij een verborgen gebrek.

De bewijslast van een verborgen gebrek ligt bij de koper.

De termijn om een verborgen gebrek te melden is meestal zes maanden na overdracht, tenzij het om gebreken aan de structuur van het pand gaat gaat (dan drie jaar na ontdekking).

Ontbinding op basis van art. 237 Civil code:

Kopers die kunnen aantonen dat een gebrek het gebruik van de woning wezenlijk beperkt, hebben recht op ontbinding of schadevergoeding, zelfs zonder dat expliciet in het contract is geregeld.

Hoe bescherm je jezelf tegen verborgen gebreken als je een huis koopt?

1. Laat een onafhankelijke inspectie uitvoeren (natuurlijk niet door een kennis van de makelaar). 

Voor de overdracht kun je een technisch inspectierapport laten opstellen door een:

RERA-geregistreerd snaggingbedrijf if een gecertificeerd ingenieursbureau via Dubai Municipality.

Laat het rapport onderdeel uitmaken van het koopcontract (als annex).

2. Neem in het standaard contract van Dubai Land department (aan het eind van het contract is er ruimte voor extra clausules) een bepaling op over verborgen gebreken

Een voorbeeld:

The seller confirms that the property is free from any latent or hidden structural, mechanical, electrical, plumbing, or environmental defects, and that no unauthorised alterations have been made.

In the event of a dispute, both parties agree to appoint a qualified,

independent inspection company registered with RERA or certified by Dubai Municipality. The inspection costs shall be shared equally. 

The findings of the inspection company shall be binding. 

3. Leg alles vast

Foto's, rapporten en verklaringen over de staat van het pand moeten vóór of tijdens de overdracht worden vastgelegd.

4. Wacht niet te lang

Wacht niet tot het probleem erger wordt. Meld het schriftelijk bij de verkoper en de makelaar (geen WhatsApp) en bewaar bewijs van verzonden berichten.