xVraag: #Hilda, ik ben een Nederlander die in Nederland woont en ik ben, in het kader van de wijzigende wetgeving in Nederland, mijn vastgoed in Nederland aan het verkopen, en in plaats daarvan koop ik nu vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten, want dat is straks een stuk voordeliger. Toch? 

Antwoord: nee, vanaf 2028 is het voor een in Nederland wonende Nederlander net zo onvoordelig om te beleggen in vastgoed in Nederland als in de Verenigde Arabische Emiraten. Juist investeren in vastgoed in de UAE is extra ongunstig door een combinatie van factoren. 

Waarom? Hoe zit dat dan?

Vanaf 1 januari 2028 wordt in Nederland het werkelijkrendementsstelsel ingevoerd. Dan wordt niet meer gerekend met een fictief rendement, maar met het werkelijke rendement op het vermogen. Voor vastgoed betekent dat:

Jaarlijks belast: huurinkomsten (economisch voordeel uit verhuur of eigen gebruik);

Bij verkoop belast: gerealiseerde waardestijging (vermogenswinst).

Dit geldt voor alle box 3-bezittingen wereldwijd, dus zowel voor vastgoed in Nederland als in de Verenigde Arabische Emiraten. 

2. Verschil in behandeling tussen binnenlands en buitenlands vastgoed

A. Vastgoed in Nederland (niet je hoofdverblijf)

Wordt volledig belast in box 3;

Waardestijging bij verkoop belast;

Huuropbrengst belast;

Volledige Nederlandse heffing.

B. Vastgoed in Dubai (UAE)

Wordt óók belast in box 3;

Werkelijk rendement moet worden opgegeven (huur en verkoopwinst);

De UAE kent géén inkomstenbelasting of vermogenswinstbelasting;

Er is geen belastingverdrag dat effectieve bescherming biedt tegen dubbele heffing (bijvoorbeeld verlaagde tarieven of woonplaatsverdeling);

En: vanaf 2028 verdwijnt de evenredigheidsmethode, dus Nederland heft volledig over het werkelijke rendement zonder proportionele vermindering.

3. Gevolg: gelijke behandeling, maar zonder aftrek of verrekening

Door het verdwijnen van de evenredigheidsmethode én het ontbreken van heffing in de UAE:

Is er geen buitenlandse belasting die verrekend kan worden;

Is er geen verdrag dat dubbele belasting effectief voorkomt;

Is het effect nagenoeg gelijk aan bezit van vastgoed in Nederland (buiten de hoofdverblijfregeling).

Belangrijk verschil: vastgoed in Nederland wordt altijd volledig belast – vastgoed in Dubai wordt ook volledig belast, maar je krijgt er geen enkele verrekening of tegemoetkoming voor terug, omdat de UAE geen belasting heft.

Conclusie

Voor een Nederlander die in Nederland woont en vastgoed bezit in Dubai, betekent het nieuwe box 3-stelsel per 2028:

Geen vrijstelling via de evenredigheidsmethode;

Geen aftrekbare buitenlandse belasting (de UAE heft niets);

Geen verdragsbescherming vanwege de beperkte werking van het belastingverdrag tussen Nederland en de UAE;

Volledige Nederlandse belastingheffing over huur en vermogenswinst.

➡️ Daarmee is het fiscaal vrijwel even onvoordelig om vastgoed in Dubai aan te kopen als vastgoed in Nederland waarin je zelf niet woont – met als verschil dat je bij Nederlands vastgoed in box 3 tenminste géén internationale complicaties hebt bij waardebepaling, valutaconversie of gegevensverzameling.