Heel mooie luxe huizen gezien in Ajman op Propertyfinder, en ze zijn lang zo duur niet als in Dubai. Waar moet je eigenlijk op letten als je een huis koopt in Ajman?

Antwoord: de eigendom van een woning in Ajman onstaat pas als de overdracht is ingeschreven bij het Department of Land & Real Estate Regulation van Ajman (AjmanRE). AjmanRE is de officiële autoriteit die vastgoedtransacties registreert, title deeds uitgeeft, makelaars licentieert en de jaarlijkse service charges vaststelt en goedkeurt.

Omdat de registratiekosten verplicht zijn en bovenop de koopprijs komen, worden zij in advertenties op platforms zoals Property Finder vrijwel altijd apart vermeld als registration fees. Daarbij moet je denken aan:

• GCC-burgers: 2% van de koopsom, met een minimum van ongeveer AED 2.500.
• Niet-GCC-burgers: 3% van de koopsom, met een minimum van ongeveer AED 3.000.
• Voor de afgifte van de title deed betaal je daarnaast AED 350.

Zonder betaling van deze kosten registreert AjmanRE de overdracht niet en ben je dus geen juridisch eigenaar.

NOC (No Objection Certificate)

Een tweede verplicht document is de NOC van de ontwikkelaar of de management company. Dit geldt voor appartementen en voor villa’s die deel uitmaken van een gated community of master development. Belangrijk is dat dit ook nodig is als het vastgoed al jaren geleden is opgeleverd. De NOC bevestigt dat de verkoper geen achterstanden heeft in de betaling van service charges en dat er geen andere verplichtingen openstaan. Zonder NOC weigert AjmanRE de overdracht. Voor de afgifte van een NOC ben je ongeveer  tussen AED 500 en AED 5.000 kwijt.

Service charges

Wie een appartement koopt, wordt automatisch mede-eigenaar van de gemeenschappelijke voorzieningen: liften, entrees, parkeerruimten, tuinen, beveiligingssystemen en technische installaties. Voor het onderhoud daarvan betaal je jaarlijks service charges.

Voor gewone gebouwen liggen de bedragen meestal tussen AED 50 en 100 per m² per jaar. Voor een appartement van 100 m² betekent dit dus AED 5.000 tot 10.000 per jaar.

In luxecomplexen met faciliteiten zoals een zwembad, een fitnessruimte en 24/7 beveiliging kan dit oplopen tot ongeveer AED 300 per m² per jaar, oftewel AED 30.000 per jaar voor een appartement van 100 m².

Voor villa’s geldt:

Standalone villa’s hebben geen service charges.

Villa’s in een gated community of master development kennen wel jaarlijkse bijdragen van ongeveer AED 7.000 tot 12.000 per jaar, afhankelijk van de voorzieningen.

Emiri Decree No. 9 of 2025

Sinds 2025 geldt in Ajman het Emiri Decree No. 9 of 2025 concerning service fees, violations and fines. Dit decreet bepaalt dat service charges alleen mogen worden geïnd als zij vooraf door AjmanRE zijn goedgekeurd. Het decree geeft AjmanRE tevens de bevoegdheid om overtredingen vast te stellen en boetes op te leggen bij onterechte of niet-goedgekeurde heffingen. Voor jou als koper betekent dit dat je altijd het goedkeuringsdocument van AjmanRE moet opvragen bij de management company, samen met het meest recente overzicht van de service charges en een saldoverklaring.

Nutsvoorzieningen en gemeentelijke lasten

Naast registration fees en service charges zijn er vaste lasten die je jaarlijks of maandelijks moet betalen.

Elektriciteit en water worden geleverd door Etihad Water & Electricity (EWE). Bij aansluiting of activatie betaal je een borg (meestal tussen AED 1.500 en 2.000) en activatiekosten (ongeveer AED 200 tot 500). Voor registratie heb je je title deed en je identiteitsbewijs nodig.

Voor riool en afvalwater ben je verplicht aangesloten bij Ajman Sewerage. De maandelijkse bijdrage varieert per woningtype; voor een klein appartementje van ongeveer 100 m2 ligt dit rond AED 115 per maand.

Bij nieuwbouw is de woning pas officieel opgeleverd wanneer Ajman Municipality een Certificate of Completion heeft afgegeven. Zonder dit certificaat kan AjmanRE geen definitieve title deed registreren.

Off-plan woningen

Als je een woning koopt die nog in aanbouw is, of die nog onder het zand ligt, moet je op de volgende punten letten:

Het project en jouw specifieke unit moeten geregistreerd zijn bij AjmanRE.

Alle betalingen moeten via een door AjmanRE geaccrediteerde escrow-rekening verlopen. Vraag hiervan een schriftelijke bevestiging op.

Controleer of jouw payment plan is vastgelegd in de registratie bij AjmanRE.

De woning is pas officieel opgeleverd zodra Ajman Municipality een Certificate of Completion heeft verstrekt. Pas daarna kan de ontwikkelaar een NOC afgeven en registreert AjmanRE de final title deed op jouw naam.

De verplichting tot betaling van service charges begint pas op het moment van oplevering en daadwerkelijke handover.

Makelaars

Alleen makelaars met een vergunning van AjmanRE mogen vastgoedtransacties begeleiden. Vraag altijd naar het registratienummer en controleer of het kantoor voorkomt op de officiële lijst van AjmanRE. Werk je met een niet-geregistreerde makelaar, dan loop je het risico dat de overdracht niet wordt geaccepteerd, dat betaalde courtage niet afdwingbaar is en dat er boetes volgen op grond van het Emiri Decree. Makelaarskosten bedragen 2% van de koopsom of een vast bedrag tussen AED 2.000 en 5.000.

Vergelijking met Dubai

Vergeleken met Dubai zijn de jaarlijkse lasten in Ajman wat lager. In Dubai liggen de service charges voor appartementen gemiddeld rond AED 108 tot 270 per m² per jaar, en in de Burj Khalifa zijn ze nog een stuk hoger (dat is een van de redenen dat er zoveel appartementen heel lang leeg staan in de Burj en niet tegen een lagere huurprijs worden verhuurd). Voor villa’s zijn de lasten in Dubai lager dan voor appartementen, meestal tussen AED 22 en 86 per m² per jaar. In Ajman zijn de gemiddelde tarieven voor appartementen dus gunstiger.

Ik ben zelf erg gecharmeerd van Al Zorah, dus ik heb ook even uitgezocht hoe het daar zit

Al Zorah valt formeel onder de jurisdictie van Ajman, maar heeft een eigen ontwikkelingsmaatschappij en een eigen registratieregime.

Eigendom: ook in Al Zorah wordt de eigendom van woningen geregistreerd bij AjmanRE. Je krijgt dus een officiële title deed zoals elders in Ajman.

Service charges: de bijdragen liggen hier veel hoger dan bij de gewone gebouwen in Ajman. Omdat Al Zorah is opgezet als een high-end resort met golfbaan, vijfsterrenhotels, stranden, marina’s, security en uitgebreide landscaping, moet je rekening houden met service charges die richting Dubai-niveau gaan. Voor een appartement of townhouse kan dit al snel AED 150–250 per m² per jaar zijn, en voor villa’s bedragen de jaarlijkse bijdragen vaak meer dan AED 20.000. 

NOC: ook in Al Zorah is bij verkoop een NOC van de ontwikkelaar verplicht. Gezien de omvang van de community en de voorzieningen is dit een hogere fee dan in de rest van Ajman.