ik heb een prachtig payment plan aangeboden gekregen om vastgoed te kopen in Ras al Khaimah. Kan geen Nederlandse hypotheekbank tegenop!

• 5% bij de launch van het project,
• 25% tijdens de bouw,
• 10% bij oplevering,
• 60% na oplevering (post-handover).

Op het eerste gezicht lijkt dit ideaal. Je stapt laag in, je hoeft tijdens de bouw weinig te betalen, en de grote bulk verschuift naar ná oplevering, en dan loop je minder risico, want dan staat er daadwerkelijk iets. Makelaars schetsen het graag als een flexibele manier om te investeren en zelfs als een kans om vóór oplevering al met winst door te verkopen. 

Escrow tijdens de bouw

Tijdens de bouwfase ben je redelijk beschermd. In Dubai en Ras al Khaimah verplicht de wet dat betalingen van kopers via een escrow account lopen: een geblokkeerde projectrekening bij een door RERA goedgekeurde bank. Uitbetalingen aan de developer gebeuren alleen na een bevestiging van een onafhankelijk ingenieursrapport. Dit escrow-systeem voorkomt dat je geld verdwijnt terwijl de bouw nog niet is afgerond.

Geen escrow meer na oplevering

Maar die bescherming stopt zodra de bouw formeel klaar is. Bij oplevering betaal je de 10% handover-termijn en krijg je de sleutels. Vanaf dat moment wordt de escrow gesloten. De resterende 60% die je nog moet betalen, gaat via een privaat afbetalingsschema rechtstreeks naar de developer. Er is geen toezicht meer, geen escrow-bescherming en geen onafhankelijke waarborg.

Eigendomstitel pas na volledige betaling

De officiële eigendomstitel (title deed) wordt pas afgegeven nadat de volledige koopsom is voldaan. In de periode waarin je de 60% post-handover termijnen betaalt, ben je dus contractueel koper, maar juridisch nog geen geregistreerde eigenaar. Je kunt de unit in die fase niet vrij verkopen of herfinancieren bij een bank.

Het makelaarspraatje over doorverkopen

Makelaars presenteren dit type plannen vaak alsof je met slechts 5% instap gemakkelijk met winst kunt doorverkopen. In werkelijkheid geldt:

Een assignment sale (doorverkoop vóór oplevering) kan pas als je een substantieel deel van de prijs hebt betaald (meestal minimaal 30–40%).

Je hebt altijd toestemming van de developer nodig. En die is verschrikkelijk traag en log in het reageren op jouw verzoeken. 

Je betaalt een NOC fee of transfer fee van vaak 2–5% van de koopsom, plus registratiekosten en meestal ook makelaarscourtage.

En: je bent niet vrij om je prijs te bepalen. Developers leggen vaak een minimumverkoopprijs op, zodat jij de unit niet “te goedkoop” kunt doorverkopen. Daarmee wordt jouw onderhandelingsruimte beperkt en ben je niet flexibel. 

Rekenvoorbeeld: 

koopprijs AED 1,5 miljoen, marktwaarde stijgt naar AED 1,7 miljoen. Op papier lijkt dat een winst van AED 200.000. Na fees, kosten en de beperkingen van de developer blijft er nauwelijks meer dan 60.000 AED over. Bij een stabiele of dalende vastgoedmarkt draai je verlies.

Service charges en de blanco cheque

Na oplevering komen ook de service charges in beeld. Die beginnen te lopen zodra jij de sleutel ontvangt en de unit in gebruik kunt nemen. Voor een appartement van 1.500 sq.ft liggen de service charges in RAK tussen AED 22.500 en 60000 per jaar.

En makelaars vertellen je niet dat in vrijwel alle contracten de koper een blanco cheque afgeeft voor die service charges. Ze worden pas ná oplevering vastgesteld en kunnen jaarlijks stijgen. Met de blanco cheque geef je de developer of home owners association de mogelijkheid om bedragen te innen die jij niet vooraf kent.

Cashflowdruk na oplevering

De zwaarste last komt pas ná oplevering. Voor een unit van AED 1,5 miljoen moet je nog AED 900.000 betalen, vaak uitgesmeerd over drie jaar. Dat is 300.000 AED per jaar. Tel daar 25.000–35.000 AED service charges (en dan ben ik van het absolute minimum uitgegaan) bij op en je totale verplichtingen liggen rond de 325.000 AED per jaar.

De huurinkomsten zijn veel lager: meestal 65.000 tot 80.000 AED per jaar. Je zit dus elk jaar met een tekort van 245.000 tot 260.000 AED. Verhuur kan deze lasten nooit dekken. Zonder eigen kapitaal of snelle doorverkoop is dit financieel niet houdbaar. En als je een managementkantoor inhuurt om je vastgoed voor jou te verhuren betaal je hun ook nog eens een keer 30% van je huurinkomsten. 

Met andere woorden….

Een payment plan met 60% post-handover oogt super flexibel, maar in werkelijkheid koop je vooral risico:

• na oplevering betaal je zonder escrow-bescherming,
• je krijgt je eigendomstitel pas na volledige betaling,
• doorverkoop vóór oplevering is niet voordelig, beperkt en onderworpen aan de regels van de developer,
• service charges worden vooraf niet genoemd,
• en de cashflowdruk na oplevering is bijzonder negatief.